谢国忠：五年内大城市房价平均跌一半
本主题由 张书记 于 2010-10-1 12:09 移动 未来他老爸
1楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 11:50 只看该作者
谢国忠：五年内大城市房价平均跌一半
谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
2010年09月30日17:46
来源：财新网 作者：谢国忠
谢国忠
我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。
今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退？
现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■
（作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译）
[ 本帖最后由 炽鸢侯 于 2010-10-1 12:04 编辑 ]
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ningdaofeng
2楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 12:20 只看该作者
我觉得不大可能，中国的一些现象不能用经济学的原理进行解释。因为政府的力量太强大！
guijun00
3楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 12:29 只看该作者
看你是浪费时间，看老强是王道
丁丁
领导
4楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 14:19 只看该作者
房价跌一半，银行要倒多少？
wsdsghqq
5楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 16:06 只看该作者
跌了政府怎么办
快哉
6楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 16:28 只看该作者
看上面和周围人的反应，应该是个顶了。。。。。。
我卖糕的 该用户已被删除
7楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 16:48 只看该作者
谢国忠、时寒冰、侯宁三个人，预测大多是凭借感觉作出的。因此，很少兑现。他们居然还敢继续预测。呵呵。所以说，一瓶子不满，半瓶子晃荡。
rcy
8楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 17:41 只看该作者
多数人认为不可能,那就很有可能了
小夙
9楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 18:06 只看该作者
温今天上午刚放话：要维持房价的合理稳定。 结果哗然一片，房价在现如今合理吗？
不敢轻易下结论，怀疑ZF根本不会容忍房价跌那么多，应该说他们承受不住。。。
秋千
ANTI GFW
10楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 18:20 只看该作者
谢国忠的话还是很中听的
紫菜
@denco2012 [on]twitter
11楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 19:57 只看该作者
地方政府还是靠卖地作为主要财政收入和黑色收入，所以地价不会跌，楼价就不会跌，当然，房价也不会无尽头的涨，只是目前来看还没到顶，而且如作者所说的，到顶后也是缓慢下跌，大多数人也不至于输到要跳楼的时候。
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
12楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 20:04 只看该作者
房价跌半的前提是政府危机，房价跌半也必然导致政府危机。这个满嘴跑火车的老谢是在预言经济，还是在预言政治？
火烈鸟
13楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 21:05 只看该作者
中国是一切例外的例外。——黑格尔。
黄阿狗
金玉其内 败絮其外
14楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 21:26 只看该作者
现在很多不是纯经济学能解释的
这道理谢也清楚
他这话 其实不是说给大家听的 是说给那九个人听的 他在放话威胁呢
xiaolee
草泥马一匹
15楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 22:26 只看该作者
煮螃蟹的例子太老套了。。。这个例子的原型是煮青蛙，而不是螃蟹。。。
镇江大桥
16楼 大 中 小 发表于 2010-10-1 23:45 只看该作者
引用:
原帖由 火烈鸟 于 2010-10-1 21:05 发表
中国是一切例外的例外。——黑格尔。
是这么说的？
天空
17楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 07:20 只看该作者
这个话说给9个头听，可以。
现实中，还有涉及地方政府的主要收入这个政治层面，在国内政治甚至是比经济更重要的影响经济的因素。原文却丝毫没有考虑，这篇文章具有的价值，实在是可笑哦。
wangguoping
追寻光明
18楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 10:08 只看该作者
如果非得跌，那一定还会涨会回去的，要不GDP怎么办
HENGXIN
民国公民
19楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 16:27 只看该作者
RMB印得越来越多，房价会跌，不可能的事，不但房价不跌，其它物价也将进一步上涨。直到TG下台
waiting_it
20楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 18:12 只看该作者
以前调控的时候，大家都很紧张，房价一而再上涨。这次，电视镜头的市民：调控不会影响房价。呵呵，股市还没到1万点。
f123g123h123
21楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 23:00 只看该作者
房价要是跌了，地方政府首长不是全要引咎辞职了。没钱还地方债务，只能靠土地出让来缓解，地不会多，只会更贵。
马克西
五毛党路边社工作委员会书记
22楼 大 中 小 发表于 2010-10-2 23:07 只看该作者
引用:
原帖由 火烈鸟 于 2010-10-1 21:05 发表
中国是一切例外的例外。——黑格尔。
这句话太牛逼了
求出处
藏獒兄
狼牙山五壮士要多壮有多壮 @wang2
23楼 大 中 小 发表于 2010-10-3 12:43 只看该作者
引用:
原帖由 火烈鸟 于 2010-10-1 21:05 发表
中国是一切例外的例外。——黑格尔。
这不双重否定了吗？
例外的例外可不就是正常～
小苍蝇
我们没有死绝，我们就在你身边
24楼 大 中 小 发表于 2010-10-3 21:16 只看该作者
谢国忠从来都是空头，但象这样给出明确时间表的次数也不多。
房价跌一半他即使算的很准，你我也几乎没有机会去做正确的投资。因为房价跌一半有两个可能，一个是现金没有太贬值，房价从数字上看就降了一半；另一个是房价数字没动，但货币贬值一半。这两种情况下你都可以说房价下降了一半，但对我们而言所该采取的做法就完全不同。前一种情况下我们要紧紧捂住口袋，一直到房价跌下来为止，后一种情况下我们要尽可能快尽可能早的弄来现金，借钱贷款来购买房产。
对他来说，他都没说错啊！