供需关系决定价格：房地产市场最大谎言
本主题由 张书记 于 2010-5-10 11:25 移动 wxxlcao
1楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 11:17 只看该作者
供需关系决定价格：房地产市场最大谎言
房地产市场进入第二阶段，第一阶段是成交量急剧下降，第二阶段是试探性降价，第三阶段是价格全面下挫，直到投资价格向消费价格回归。
5月6日，恒大地产在香港宣布，集团旗下所有产品将全线打折，以85折对外销售。这是楼市新政以来，第一个有大动作的大型房地产开发企业。此前已有开发商试探性降价。据统计，从今年4月至今，上海共有近四十个楼盘打出折扣让利消息，其中涉及绿地集团五个楼盘，最高折扣为8.8折，房价由此回归至去年年底的水平。保利楼盘“湖畔阳光苑”位列其中。虽然多数开发商表示不打算“跟风”，但在高负债率、低杠杆率的影响下，受到现金流严峻考验的开发商将不得不促销回笼资金。除非他们在土地款、开发时间、购房预收资金专款帐户等方面受到地方政府与银行的特殊照顾。
在投资市场，房地产作为投资品受风险收益规律控制，基本与供需关系无关。但供求关系决定房价的言论四处流传，甚至连住建部副部长齐骥5月6日在接受采访时都表示，“部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。当然，这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关”。
房地产市场果真由供求关系决定吗？这是最大的谎言。来看个简单的例子。
2009年上海楼市严重供不应求。根据易居中国的数据，上海商品住宅（剔除配套房、经适房）的成交量比2008年翻了一番，从900万平米左右上升到1800万平米左右，未能超过2007年的2090万平米左右。成交量大幅上升的结果是，2009年除9月外，基本每个月都供不应求。这种情况直到今年一季度仍未彻底改观，3月份由于新政预期，买卖双方急于出手购房，导致成交量与均价均大幅增长。根据汉宇地产的数据3月份全市商品住宅市场供应量为79.53万平米，环比2月大增239.3%，成交量为76.88万平米，环比上月增加132.94%，经过1、2月底市场探底观望后，
但4月份出现了根本逆转。统计数据显示，今年4月上海楼市出现2009年1月以来首次供过于求的局面。2010年4月上海商品住宅成交面积为102万平方米，比3月上涨了27.50%，比2009年4月大幅减少了42.32%。楼市在2009年1月至今首次出现明显的供大于求。4月逆转现象不仅在上海，在北京、深圳等一线城市同时出现。
据北京房地产交易管理网数据显示，4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套，相比楼市新政前的14号上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部提供给本报记者的统计数据显示，在4月14日以后的下半个月里，北京二手房市场新增客户需求新增下跌了八成。在北京中原回访的8000个从3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到了75%。
难道从3月到4月，市场的刚性需求出现本质变化了吗？难道开发商推出的楼盘出现异动了吗？恰恰相反，今年一季度为了稳住房价，开发商在房展会上不愿意大举推盘，以寻求5月黄金周的高价。
供需数量没有发生根本变化，但投资者的预期发生了本质变化。主要表现在楼盘抛盘增加，而入市购房者大幅减少。据北京房地产交易管理网数据显示，4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套，相比楼市新政前的14号上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部的统计数据，在4月14日以后的下半个月里，北京二手房市场新增客户需求新增下跌了八成。
成交量急速下降戳穿了两个谎言。一是房地产高价由刚性需求者支撑，二是房地产由供求关系决定。
投资客看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资客支撑的资产品定价体系土崩瓦解。山还是那座山，房还是那些房，可是突然之间，没人买了，击鼓传花的游戏戛然而止。投资者忽啦啦一撤退，今天的供不应求明天就惨变为严重的供过于求。大幅拿地、大碗喝酒的房地产企业傻了眼，他们不得不挂着不差钱的招牌融资再融资，也就是沿门托钵。这一幕在2008、2009年已经出现过一次。
此时，房地产定价不得不向刚性需求者看齐，一向被冷落的房价收入比也就成为重要的衡量指标。刚性需求者不会像手握巨资、拿着银行的按揭或者冒用消费贷款的投资客，高价购房的目的就是为了短期内以更高的价格抛房，他们购房的目的是为了自住，是一件真正的大件消费品，自己钱袋厚薄最重要。
抱着供求关系的唱本，会出现大笑话。5月5日，中国社会科学院和社会科学文献出版社在京联合发布了《中国房地产蓝皮书(2010)》，预测2010年全国房地产市场总体上供求偏紧，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，虽然近期在政策调控下，房价出现了回落，但供求矛盾可能持续20年，眼下出现的房价下行时间不可能持久，幅度不会太大。
是啊，如果未来还有3亿农民进城，中国房地产倒是不缺刚性需求。可是，他们需要的房子可不是什么投资品，现在温州太太炒房团支撑的高房价不可能由农民朋友们接盘。“蚁族”倒是有刚性需求，问题是，他们能够支付每平米两万以上的房价吗？如果禁止拥有投资性的二套以上住房，所谓的供应压力就是一句空话。当然，深圳市房地产新政已经告诉我们，一些地方政府并不真的打算这么做。
注：通胀走完资产泡沫阶段，进入菜篮子、水价等，经济遭遇资产品泡沫下行与消费价格上升的双重压力。此时继续挤压资产品价格泡沫至关重要，房地产下行，我们面临的是严重的产能过剩。
统计局长提出改进房价统计，希望统计人忍辱负重、奋起创新，并呼吁全社会对统计这门科学和研究人员予以尊重。改进统计方法是好事，免得闹大笑话。不过，一项工作要靠忍辱负重，看样子，统计局认准这实在是苦差事。无钱无权无尊严，整个一个“三无”产品。但尊严，是靠行为争取的，任何的赐予都不是真正的尊严。
分析了恐慌指数与债券，欧洲主权债务危机还没有引发流动性停滞。
周末到了，祝朋友们周末愉快。
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nkpoper
2楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 11:22 只看该作者
就是这样。不过，这个题目应该改成：
供需关系决定价格：房地产市场最大谎言–任志强是SB
这就完美了，呵呵。
magicbully
3楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 13:12 只看该作者
价格最多也就能恢复到08年底的水平，不会更低的。
从总体来说，供需关系决定价格是没错的。
任志强这么多年来一直放炮，但是却一直灵验。
nkpoper
4楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 20:50 只看该作者
回复 3楼 magicbully 的话题
从总体来说，当然是供求关系决定价格。但是，也有价格偏离供求关系的时候吧？任志强什么时候指出过？
任志强干的事，就是天天喊“土地供给不足”，天天喊涨；说他没脑子吧，又怕冤枉他，只好说他没良心了。
[ 本帖最后由 nkpoper 于 2010-5-10 20:52 编辑 ]
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
5楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 20:52 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 20:50 发表
从总体来说，当然是供求关系决定价格。但是，也有价格偏离供求关系的时候吧？任志强什么时候指出过？
请说明价格什么情况下偏离供求关系？
nkpoper
6楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 20:54 只看该作者
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原帖由 崂山妖道 于 2010-5-10 20:52 发表
请说明价格什么情况下偏离供求关系？
只要土地供给不变，价格却忽涨又跌，自然不能说涨也是供求关系，跌也是供求关系吧？
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
7楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 20:56 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 20:54 发表
只要土地供给不变，价格却忽涨又跌，自然不能说涨也是供求关系，跌也是供求关系吧？
供给不变需求变化，所以忽涨忽跌啊，这不很明显吗？
nkpoper
8楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 21:00 只看该作者
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原帖由 崂山妖道 于 2010-5-10 20:56 发表
供给不变需求变化，所以忽涨忽跌啊，这不很明显吗？
我就知道你打算这么抬杠，呵呵。1楼文中所说的供求关系，指的是消费（居住）需求，不包括投机需求。
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
9楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 21:04 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 21:00 发表
我就知道你打算这么抬杠，呵呵。1楼文中所说的供求关系，指的是消费（居住）需求，不包括投机需求。
你既然知道就不应该说出这句话了。需求旺盛价格高企，需求低迷价格回落，在这一点上不存在投机需求还是消费需求的区别。投机的特点是价格高了卖出，价格低了买入，因此其作用是增加流动性，对价格波动有抚平作用。
nkpoper
10楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 22:32 只看该作者
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原帖由 崂山妖道 于 2010-5-10 21:04 发表
你既然知道就不应该说出这句话了。需求旺盛价格高企，需求低迷价格回落，在这一点上不存在投机需求还是消费需求的区别。投机的特点是价格高了卖出，价格低了买入，因此其作用是增加流动性，对价格波动有抚平作用。
投机要都是这个特点，就没暴涨暴跌了。汗。
明摆着的，这一轮上涨是那个四万亿造成的，算投机也好，算投资也好，反正不是消费需求。谁狡辩也没用啊！
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
11楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 23:20 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 22:32 发表
投机要都是这个特点，就没暴涨暴跌了。汗。
明摆着的，这一轮上涨是那个四万亿造成的，算投机也好，算投资也好，反正不是消费需求。谁狡辩也没用啊！
暴涨和暴跌是价格预期造成需求偏差，价格依然由供求决定。不管这一轮是由什么决定，谁也不会花钱买现在没用，未来也卖不出去的东西，以价格预期购买房屋属投资行为，资本价格预期上涨，需求就会旺盛，价格就会走高，房屋作为资本品来投资无可非议，就如同购买黄金者并非都要打金戒子，购买美元都不是要出国，购买股票并非都想参与经营一样。
[ 本帖最后由 崂山妖道 于 2010-5-10 23:23 编辑 ]
nkpoper
12楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 23:30 只看该作者
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原帖由 崂山妖道 于 2010-5-10 23:20 发表
暴涨和暴跌是价格预期造成需求偏差，价格依然由供求决定。不管这一轮是由什么决定，谁也不会花钱买现在没用，未来也卖不出去的东西，以价格预期购买房屋属投资行为，资本价格预期上涨，需求就会旺盛，价格就会走高
…
事实就是：预期需求决定价格，而非需求决定价格。需求的总和，在一个历史时期是一定的，如果是需求决定价格，那么只要供给不变，价格就不会变化。但实际上，价格却是变化的，这就是预期需求与需求的不同。
彩虹咖啡馆
13楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 23:40 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 23:30 发表
事实就是：预期需求决定价格，而非需求决定价格。
是供需决定价格。
nkpoper
14楼 大 中 小 发表于 2010-5-10 23:52 只看该作者
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原帖由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-10 23:40 发表
是供需决定价格。
你没看前面，上述讨论的前提是供给未变。汗。
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
15楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 00:46 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-10 23:30 发表
事实就是：预期需求决定价格，而非需求决定价格。需求的总和，在一个历史时期是一定的，如果是需求决定价格，那么只要供给不变，价格就不会变化。但实际上，价格却是变化的，这就是预期需求与需求的不同。
人们的偏好遵循效用递减律，供应不变的条件下：
若这一供给满足需求就会造成效用递减，导致需求下降；需求下降的结果就是价格下降，而不是价格不变；
同样地，若这一供给量不能满足需求，人们的效用就会维持高水平，供不应求的结果价格自然走高，也不是保持不变。
崂山妖道
我站在米奇尼克和布罗茨基一边，做永远的反对派。
16楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 01:01 只看该作者
回复 15楼 崂山妖道 的话题
而且，即使供应不变，当有新的需求不断产生时，比如新婚家庭、城市化产生的新城市人口，还有在大城市留下来的新大学生等，也会提升需求，因此使房屋价格上涨。在供求曲线上表现为供应曲线不变时需求曲线的右移。
彩虹咖啡馆
17楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 08:43 只看该作者
任何时候都是供需“同时”决定价格。
nkpoper
18楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 12:42 只看该作者
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原帖由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-11 08:43 发表
任何时候都是供需“同时”决定价格。
当然，但我们是在供给不变的前提下，讨论需求对价格的影响。汗死。
nkpoper
19楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 12:43 只看该作者
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原帖由 崂山妖道 于 2010-5-11 01:01 发表
而且，即使供应不变，当有新的需求不断产生时，比如新婚家庭、城市化产生的新城市人口，还有在大城市留下来的新大学生等，也会提升需求，因此使房屋价格上涨。在供求曲线上表现为供应曲线不变时需求曲线的右移。
这种需求，当然不足以解释房价的快速涨跌。
彩虹咖啡馆
20楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 12:55 只看该作者
供应不变时肯定是需求越大价格越高，有什么可讨论的？
nkpoper
21楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 13:18 只看该作者
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原帖由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-11 12:55 发表
供应不变时肯定是需求越大价格越高，有什么可讨论的？
这么说吧，如果有人说：中国人民对世博的需求很大，你看看，票都不够了。
结果发现，根本没多少人去世博，票确实是不够了，但都是送出去或公款买走的，然后被扔垃圾箱了，或者被裱起来留作纪念了。
这叫需求很大吗？
房子也是如此。从其大起大落看，投资和投机需求才是影响价格的主导因素，这些需求你可以说“总是以未来的住房需求为基础的”，但这个终究不是真的需求，也未必一定兑现。（只要投资或投机者最后赔了钱，那么他们的需求就不能说是以未来需求为基础的）
nkpoper
22楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 13:21 只看该作者
为了防止再发生抬杠。我再举一个例子：
某个演出，票被买了一空，这是不是有观众需求的表现？
未必。
也可能是黄牛党看走眼了，他们买了大量的票，结果砸在手里。
这种事确实是发生过的。
房子也是如此。只要某一时期的投资者最终是赔钱的（相对于平均利润），那么他们对住房需求就是看走了眼的。
彩虹咖啡馆
23楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 15:22 只看该作者
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原帖由 nkpoper 于 2010-5-11 13:18 发表
这么说吧，如果有人说：中国人民对世博的需求很大，你看看，票都不够了。
结果发现，根本没多少人去世博，票确实是不够了，但都是送出去或公款买走的，然后被扔垃圾箱了，或者被裱起来留作纪念了。
这叫需求很大 …
妖道不是已经说清楚了嘛，投资黄金也未必就是要打戒指或耳环（所谓真实需求），只要向某一行业的投资不违法，那么谁都可以投资，房地产就是这样。于是，土地供应不增加的情况下，投资越多房地产价格越高，但这是供求关系决定价格这个公理所致，不能指责投资者（不管他是为住还是为将来赚钱，也不管他是公有企业还是私人）。
改变的办法，要么增加土地供应，要么抑制消费。先说前者。其实现成的办法就有，那就是承认小产权房合法，从它入手，慢慢放弃土地垄断，再有就是允许城里人到乡下购地建房。这两条立马就可使房价降下来。当然，土地公有是共党命根子，他不可能这样做，连小产权房都不肯承认合法。所以说了也白说。
再说后者抑制消费。因为公有企业多，政府当然有权禁止这些企业投资房地产，但对私人投资者，强行禁止投资、或哪怕是限购几套也是不对的，说重一点是违宪。当然，天朝是想干什么就干什么，才不在乎行政违法不违法。于是，限购之类的措施照样出。但，这些办法未必都能如政府所愿。只要投资房地产有钱可赚，下面的对策依然会层出不穷，私人的有如假离婚，公有企业还不知道会想出什么让人大跌眼镜的办法。你监管得过来吗？能监管住吗？监管的成本最终不还是摊到每个纳税人头上了吗？
何况像一个家庭只能有一套住房这样的立法口子一开，你首先就已经侵权了，接下来你的其他权利也将逐渐被侵犯或被剥夺。
nkpoper
24楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 15:36 只看该作者
回复 23楼 彩虹咖啡馆 的话题
我哪说投资违法了。汗。我只是描述一个事实而已。
房子与黄金不同，维持房子的成本要比黄金高得多。（物业费、折旧什么的）
因此，除非房价一直以很高的速度上涨，或者至少可以通过出租获取利润，否则投资房子就是不利的。
只要投资房子赔钱，那么，投资者对需求的认识就是错误的；而由这种错误而促成的价格，就不是由需求引发的。
这跟投资是否违法一点关系也没有，这就是所谓的泡沫而已。
彩虹咖啡馆
25楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 18:38 只看该作者
维持房子的成本要比黄金高得多。
=================
这用得着投资人以外的人操心吗？
关于泡沫，只要人不是神就一定会犯错，犯错比较集中时，泡沫就会产生，让它自行破灭好了，救市或打压都会扭曲价格信号，从而铸成新的更大的灾难。
我也没说你认为投资房地产是违法的意思，而是觉得你有谴责房地产商（包括非房地产为主业的国企）及私人炒房客的意思。
[ 本帖最后由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-11 18:39 编辑 ]
nkpoper
26楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 19:47 只看该作者
引用:
原帖由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-11 18:38 发表
维持房子的成本要比黄金高得多。
=================
这用得着投资人以外的人操心吗？
关于泡沫，只要人不是神就一定会犯错，犯错比较集中时，泡沫就会产生，让它自行破灭好了，救市或打压都会扭曲价格信号，从而 …
我只是想说明一个问题：炒房子的人也会看走眼。实际上，美国经济危机就是这么来的。可不仅仅是投资人自己的事吧？
至于怎么应对。首先是不要干预，而不是禁止对干预者说三道四。
美国二房危机，就是因为政府故意降低穷人的首付条件而造成的，有政府干预因素在内；中国政府更是无处不在，刻意推高房价。
问题是：刻意推高的东西，也会掉下来，不仅把炒房子的人摔死，也会把大家都弄个半死。
彩虹咖啡馆
27楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 19:52 只看该作者
所以，房价高唯一应当受谴责的是政府。
nkpoper
28楼 大 中 小 发表于 2010-5-11 20:07 只看该作者
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原帖由 彩虹咖啡馆 于 2010-5-11 19:52 发表
所以，房价高唯一应当受谴责的是政府。
政府负主要责任，不等于说商家就没责任，杀犹太人那么保密的事，德国人民还有责任呢，更何况官商勾结中的商家。
炒家没责任，这个我承认。